Genossenschaften: Das gallische Dorf in Niederösterreich

Mut und Ausdauer bewiesen 14 Bürger in der Marktgemeinde Hohenberg. Sie zogen gegen eine Wohnbaugenossenschaft vor Gericht, weil sie bei Übernahme der Häuser ins Eigentum keinen Barkaufpreis zahlen wollten. Ein Musterprozess im Bezirksgericht Lilienfeld, der für Aufsehen sorgte. Nach dreieinhalb Jahren gingen die Kläger als Sieger hervor. Eine Sensation!

Wenn Asterix und Obelix im gallischen Dorf gegen die übermächtigen Römer kämpfen, haben sie alle Sympathie der Welt. Wie immer, wenn David gegen Goliath antritt. Ähnlich die Situation in Hohenberg: 14 Bürger gegen die Erste burgenländische Siedlungsgenossenschaft regGenmbH. Diese wollte von jedem Nutzer der Häuser einen Barkaufpreis in Höhe von 28.500 Euro kassieren, als die Bewohner nach dem 10. Jahr einen Antrag stellten, die Häuser ins Eigentum zu übernehmen. Die Nutzer wehrten sich, klagten und bekamen vom Richter tatsächlich recht: Sie übernahmen die Häuser ohne Bezahlung des Barkaufpreises ins Eigentum, stiegen lediglich in den laufenden Kredit, der 25 Jahre lang zurück zu zahlen ist, ein und entrichteten die üblichen Kosten wie Grunderwerbssteuer. Der Gegenanwalt sagte zu einer Klägerin: "Nicht ganz neidlos muss ich anerkennen, dass Sie mehr Recht haben, als uns lieb ist."

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Diese Häuser in Hohenberg waren Gegenstand des Verfahrens: Die Bewohner bekamen sie letztlich ohne zusätzlichen Barkaufpreis.

Der Ausgang dieses Prozesses ging in den Medien fast unter. Erstmals hatte ein Richter das Verlangen eines Barkaufpreises verboten. Zum ersten Mal wurde aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), wonach sich Genossenschaften am Grundsatz der Kostendeckung zu orientieren haben und keinen Gewinn machen sollen, entschieden. Ein Urteil aber auch, das bis dato keine Veränderung brachte. Denn nach wie vor verkaufen die Gemeinnützigen die Wohnungen und Häuser an die Nutzer doppelt. "Das ist ein Unding", kritiisert der freiheitliche Nationalratsabgeordnete Martin Graf, "wenn die Wohnung abbezahlt ist, dürfen nur noch die Grunderwerbssteuer und die Rechtsgebühr anfallen."

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Genau das passiert nicht bei allen Genossenschaften. Bei den meisten funktioniert das so: Der "Mieter" zahlt einen Finanzierungsbeitrag, der je nach Größe der Wohnung oder des Hauses zwischen 30.000 und 70.000 Euro ausmacht und das Nutzungsentgelt, das sich aus der Darlehensrückzahlung (dem größten Brocken), den Betriebs- und Verwaltungskosten, dem Erhaltungsbeitrag, der Rücklagen-Komponente und zehn Prozent Mehrwertsteuer zusammensetzt. Der Antrag auf Eigentum kann frühestens nach zehn Jahren gestellt werden, weil zu diesem Zeitpunkt die 20prozentige Mehrwertsteuer entfällt. In der Regel, so auch die Auskunft bei der Siedlungsgenossenschaft "Neues Leben", errechnet dann ein Gutachter den Verkehrswert, zu dem der Nutzer die Wohnung oder das Haus ins Eigentum übernehmen kann.

Barkaufpreis lässt Genossenschaften immense Rücklagen anhäufen

Geht man vom Fall "Hohenberg" aus, dürfte das nicht so sein. Sondern: Der Nutzer zahlt keinen Verkehrswert, übernimmt lediglich den laufenden Kredit (mit einer Laufzeit von meistens 25 Jahren) und entrichtet die Grunderwerbssteuer und die Rechtsgebühren. So wär's richtig umd auch im Sinne des Rechnungshofes, der anmerkt, dass Maßnahmen nicht zum Nachteil der Mieter anzuwenden sind. Die derzeit durchgeführten Praktiken schaden aber den Nutzern und bevorteilen die Wohnbauvereinigungen, die dadurch immense Rücklagen anhäufen. Graf schätzt diese konservativ auf acht Milliarden Euro bei einer Gesamt-Bilanzsumme von 30 Milliarden.

Das Urteil vom Bezirksgericht Lilienfeld war ein Meilenstein, schreckt die Gemeinnützigen jedoch nicht. "Wem die derzeitige Regelung nicht passt, kann ja klagen!", sagt ein Vertreter der Genossenschaften ironisch.

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